自住型商品房跟现行的保障性住房有什么异同？
这仍然是个普及贴。尽管我们很担心自住型商品房会在几年之后沦为保障房家族的一员，但就现在的制度设计看，似乎短期内还不会出现这个情况。我对相同点和不同点各列举了八个点，欢迎大家补充。
（一）相同点
1. 政策性因素。保障房和自住房都是政策性住房，都掺杂了政策性因素。
2. 专门地块。保障房和自住房的地块都是国土部门在土地出让时划定的特殊地块。用途已经做出了明确规定。即便是由商品房项目配建，也会在拍卖过程中竞拍这类房屋的地块面积和套数。
3. 限定最高价。保障房和自住房都限定了房屋销售价格的上限，这个上限是由有关部门确定的，不管周边房价如何变动，这个价钱是定死的。开发商没有定价权，只有开发和销售的权利。
4. 价格低于市场价。公租房、廉租的租金价格比周边市场价低10%左右或更多。廉租房就不用说了，传说中的“77元租45平米”。经适房的价格虽然已经从最初的两三千变成现在的八九千，但比起周边的商品房还是便宜。两限房由最初的六七千变成现在的一万多，也还是便宜。自住型商品房按照周边房价七折定价，当然也还是便宜。
5. 主要满足自住基本需求。无论是保障房还是自住房，都以满足自己的基本居住需求为主，所以户型普遍都不算大。现在的保障房，再也不会出现以前天通苑回龙观那种200平米以上的大户型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。自住型商品房多数都在90平米以下，只有位于五环半以外的项目，会出现100多平米的户型，但最大也在140平米以内。这样的房子，大概都是满足自住需求，顶多是改善型需求，主要不是用来投资的。
6. 二次交易有严格限制。保障房中，公租房、廉租房当然都不得转租。新的经适房都已经不能公开上市，而只能是在五年后允许内部流转，也就是二次交易时优先由有关部门回购。回购价参照同期同区域的经适房新房价格，所以基本没有盈利空间。两限房和自住房在二次交易时都必须满足五年以上的基本条件，在此基础上跟有关部门分享溢价收入。两限房是有关部门拿走70%的盈利，售房人拿走30%；自住房是售房人拿走70%盈利，有关部门拿走30%。如果亏了，风险自负，有关部门不负责。
7. 能够拿到房子的，一般都得有北京户口。这一点就不用解释了。
8. 供不应求。无论是保障房还是自住房，都出现了供不应求的局面。而且这一局面将长期存在。谁叫北京每年都要进来这么多人，谁叫北京这个城市的吸引力如此之强呢？
（二）不同点
1. 地块价格不同。保障房中，公租房、廉租房和经适房地块是划拨的，开发商只需要出钱把拆迁问题解决了就行。而两限房和自住房用地都是要通过招拍挂完成的。只不过现在似乎已经没有专门的两限房、经适房项目用地，而要通过商品房或自住房配建保障房的形式，完成保障房建设。因此，保障房的土地成本通常会摊到自住房、商品房上。
2. 限价层次不同。一般来说，保障房价格比较低，自住房价格相对较高，而且跟定周边房价，随市场浮动定价。不过，自住房的定价原则比较明确，就是周边房价打七折。
3. 购房客户不同。保障房严格限定了户口、收入和家庭资产，而且名下无房或人均住房面积特别小，低于一定数值，范围较小。即便如此，也有20多万人在轮候，保障房始终是供不应求的。自住房则没有做出对收入和财产有过多限定。只要符合限购政策的客户都可以。不过，京籍无房和保障房轮候家庭优先。仅这两类人就有30万人以上。
4. 二次交易的溢价收入分成不同。这个前面已经介绍了。主要是两限房和自住房有明显区别。不管怎么说，自住型商品房的属性是商品房，是商品房就得允许二次交易，就有财产属性。
5. 自住房适当兼顾改善型居住需求。位于远郊区、价位相对较低的自住房，都有超过100平米的三居室大户型。最大的户型甚至做到了135平米的四居室。这样做，可以满足多人口家庭的基本居住需求，也可以满足三口之家的改善型居住需求。
6. 地理区位有不同。保障房的保障对象一般经济条件薄弱，理论上有车族不多，因此主要布局在轨道交通沿线，距离轨道交通站点周边比较近。自住房的购买客户主要是“夹心层”，有一定经济实力，很多人都有车，在地理位置布局上更多考虑靠近高速公路、一级公路或环路附近，距离轨道交通站点都不算近。
7. 特权房的情况。有些保障房在配售过程中出现团购、定向出售等情况。这既有卖给定向安置居民、拆迁户和政策允许的园区职工的情况，也有被高级干部、国企高管定向团购买走的情况。对于这方面的管理和监督还有待进一步加强。另外，由于收入审核的主导权在街道一级，因此街道办事处在这方面的一票否决权不容忽视，需要引起有关监管部门的高度重视。而自住房则没了收入方面的限制，也就没了在这方面造假的寻租空间。由于自住房还是新生事物，目前还没有出现特权部门定向团购的情况。如果真有开奔驰宝马车的人购买自住房，我觉得也不算奇怪。毕竟自住房总价最高224万，能买得起这种房的人，买个宝马车大概也不成问题。
8. 自住房的整体品质要比保障房强一些。现在的保障房，在品质上似乎已经不同于十年前，许多保障房盖得很密，像鸽子笼。相比之下，一些自住房已经出现了多样化的品质。比如花园洋房，比如绿色环保建筑，有些自住房还配套建设了学校、商业街等。
自住型商品房跟现行的保障性住房有什么异同？
这仍然是个普及贴。尽管我们很担心自住型商品房会在几年之后沦为保障房家族的一员，但就现在的制度设计看，似乎短期内还不会出现这个情况。我对相同点和不同点各列举了八个点，欢迎大家补充。
（一）相同点
1. 政策性因素。保障房和自住房都是政策性住房，都掺杂了政策性因素。
2. 专门地块。保障房和自住房的地块都是国土部门在土地出让时划定的特殊地块。用途已经做出了明确规定。即便是由商品房项目配建，也会在拍卖过程中竞拍这类房屋的地块面积和套数。
3. 限定最高价。保障房和自住房都限定了房屋销售价格的上限，这个上限是由有关部门确定的，不管周边房价如何变动，这个价钱是定死的。开发商没有定价权，只有开发和销售的权利。
4. 价格低于市场价。公租房、廉租的租金价格比周边市场价低10%左右或更多。廉租房就不用说了，传说中的“77元租45平米”。经适房的价格虽然已经从最初的两三千变成现在的八九千，但比起周边的商品房还是便宜。两限房由最初的六七千变成现在的一万多，也还是便宜。自住型商品房按照周边房价七折定价，当然也还是便宜。
5. 主要满足自住基本需求。无论是保障房还是自住房，都以满足自己的基本居住需求为主，所以户型普遍都不算大。现在的保障房，再也不会出现以前天通苑回龙观那种200平米以上的大户型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。自住型商品房多数都在90平米以下，只有位于五环半以外的项目，会出现100多平米的户型，但最大也在140平米以内。这样的房子，大概都是满足自住需求，顶多是改善型需求，主要不是用来投资的。
6. 二次交易有严格限制。保障房中，公租房、廉租房当然都不得转租。新的经适房都已经不能公开上市，而只能是在五年后允许内部流转，也就是二次交易时优先由有关部门回购。回购价参照同期同区域的经适房新房价格，所以基本没有盈利空间。两限房和自住房在二次交易时都必须满足五年以上的基本条件，在此基础上跟有关部门分享溢价收入。两限房是有关部门拿走70%的盈利，售房人拿走30%；自住房是售房人拿走70%盈利，有关部门拿走30%。如果亏了，风险自负，有关部门不负责。
7. 能够拿到房子的，一般都得有北京户口。这一点就不用解释了。
8. 供不应求。无论是保障房还是自住房，都出现了供不应求的局面。而且这一局面将长期存在。谁叫北京每年都要进来这么多人，谁叫北京这个城市的吸引力如此之强呢？
（二）不同点
1. 地块价格不同。保障房中，公租房、廉租房和经适房地块是划拨的，开发商只需要出钱把拆迁问题解决了就行。而两限房和自住房用地都是要通过招拍挂完成的。只不过现在似乎已经没有专门的两限房、经适房项目用地，而要通过商品房或自住房配建保障房的形式，完成保障房建设。因此，保障房的土地成本通常会摊到自住房、商品房上。
2. 限价层次不同。一般来说，保障房价格比较低，自住房价格相对较高，而且跟定周边房价，随市场浮动定价。不过，自住房的定价原则比较明确，就是周边房价打七折。
3. 购房客户不同。保障房严格限定了户口、收入和家庭资产，而且名下无房或人均住房面积特别小，低于一定数值，范围较小。即便如此，也有20多万人在轮候，保障房始终是供不应求的。自住房则没有做出对收入和财产有过多限定。只要符合限购政策的客户都可以。不过，京籍无房和保障房轮候家庭优先。仅这两类人就有30万人以上。
4. 二次交易的溢价收入分成不同。这个前面已经介绍了。主要是两限房和自住房有明显区别。不管怎么说，自住型商品房的属性是商品房，是商品房就得允许二次交易，就有财产属性。
5. 自住房适当兼顾改善型居住需求。位于远郊区、价位相对较低的自住房，都有超过100平米的三居室大户型。最大的户型甚至做到了135平米的四居室。这样做，可以满足多人口家庭的基本居住需求，也可以满足三口之家的改善型居住需求。
6. 地理区位有不同。保障房的保障对象一般经济条件薄弱，理论上有车族不多，因此主要布局在轨道交通沿线，距离轨道交通站点周边比较近。自住房的购买客户主要是“夹心层”，有一定经济实力，很多人都有车，在地理位置布局上更多考虑靠近高速公路、一级公路或环路附近，距离轨道交通站点都不算近。
7. 特权房的情况。有些保障房在配售过程中出现团购、定向出售等情况。这既有卖给定向安置居民、拆迁户和政策允许的园区职工的情况，也有被高级干部、国企高管定向团购买走的情况。对于这方面的管理和监督还有待进一步加强。另外，由于收入审核的主导权在街道一级，因此街道办事处在这方面的一票否决权不容忽视，需要引起有关监管部门的高度重视。而自住房则没了收入方面的限制，也就没了在这方面造假的寻租空间。由于自住房还是新生事物，目前还没有出现特权部门定向团购的情况。如果真有开奔驰宝马车的人购买自住房，我觉得也不算奇怪。毕竟自住房总价最高224万，能买得起这种房的人，买个宝马车大概也不成问题。
8. 自住房的整体品质要比保障房强一些。现在的保障房，在品质上似乎已经不同于十年前，许多保障房盖得很密，像鸽子笼。相比之下，一些自住房已经出现了多样化的品质。比如花园洋房，比如绿色环保建筑，有些自住房还配套建设了学校、商业街等。